餐饮店承租方擅自转租且拒付租金，博友律师助房东收回店铺并获占有使用费

摘要

本文评析一起房屋租赁合同纠纷案。本案的核心争议点在于租赁合同的效力以及承租人擅自转租和欠付租金的责任承担。法院最终判决确认原租赁合同无效，支持了我方当事人（原告）要求返还房屋及支付房屋占有使用费的诉讼请求。此案明确了在涉及无建设工程规划许可证的“小产权房”租赁时，合同效力的认定规则，为同类案件提供了重要的法律参考价值。

一、案件背景

北京市通州区人民法院（案号：（2020）京0112民初173**号），我所王律师接受原告陆女士（化名）的委托，为其提供全程法律服务。被告张先生（化名）自2012年起承租陆女士位于通州区的一处房产用于餐饮经营，但在合同履行期间，不仅存在欠付租金等费用的行为，还未经同意多次将房屋转租给他人，导致房屋实际由第三人胡先生（化名）占用。

二、争议焦点

1.合同效力问题：涉案房屋系“小产权房”，未取得建设工程规划许可证，双方签订的《承包合同书》是否有效？

2.责任承担问题：在合同被认定无效的情况下，被告是否应返还房屋并支付相应的占有使用费？其擅自转租的行为是否构成违约？

三、律师代理策略与法律依据

面对被告以“原告知情转租”的理由进行抗辩，我所律师团队制定了清晰的诉讼策略：

1.精准定性合同性质：尽管合同名为《承包合同书》，但其实质内容完全符合房屋租赁合同的特征。

2.聚焦核心法律障碍：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，明确指出出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋订立的租赁合同应属无效。这是推翻对方所有基于有效合同抗辩的关键。

3.转化诉讼请求：在合同无效的前提下，巧妙地将诉讼请求从“解除合同、支付违约金”调整为“确认合同无效、返还财产、支付占有使用费”，完全符合《合同法》第五十八条关于合同无效后财产返还的规定。

四、法院判决结果

法院采纳了我方律师的核心观点，作出如下判决：

1.确认陆女士与张先生于2012年签订的《承包合同书》无效；

2.张先生于判决生效后十五日内将涉案房屋返还给陆女士；

3.张先生需向陆女士支付自2020年7月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按每日527元标准计算）；

4.驳回了陆女士关于违约金的其他诉讼请求。

五、法律评析与风险提示

本案是一起典型的因租赁“小产权房”引发的纠纷。法院的判决再次强调了建设工程规划许可证对于租赁合同效力的决定性作用。

• 对于出租方而言，出租此类房屋存在巨大的法律风险，合同可能被认定无效，仅能主张房屋占有使用费而非违约金。

• 对于承租方而言，即使投入大量资金进行装修或经营，一旦合同无效，其权益也难以得到充分保障。因此，在签订任何租赁合同前，务必核实房屋的产权及规划许可状况。

北京房屋租赁合同纠纷、房屋产权代理诉讼优势

北京市博友律师事务所在处理各类租赁合同纠纷方面拥有丰富的实战经验和深厚的法律功底。我们擅长从复杂的事实中精准提炼法律关系，灵活运用法律法规，为客户制定最优的诉讼或谈判策略，最大限度地维护客户的合法权益。本案的成功代理，再次彰显了我们在房地产与合同纠纷领域的专业实力。

常见问题解答（FQA）

Q1: 租赁没有房产证的“小产权房”，签订的合同有效吗？

A1: 不一定有效。根据司法解释，如果出租的房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照许可证规定建设，那么签订的租赁合同通常会被法院认定为无效合同。

Q2: 租赁合同被认定无效后，房东还能要回房子和租金吗？

A2: 可以。合同无效后，承租人应当返还房屋。虽然不能主张“租金”和“违约金”，但房东有权参照合同约定的租金标准，要求承租人支付房屋占有使用费。

Q3: 承租人未经同意把房子转租给别人，房东怎么办？

A3: 如果租赁合同明确禁止转租，承租人擅自转租构成违约。但在合同本身无效的情况下，房东应首先解决合同效力问题，再追究承租人返还房屋及支付占有使用费的责任。

Q4: 遇到租赁合同纠纷，应该如何选择律师？

A4: 应选择在房地产、合同纠纷领域有丰富经验的律师事务所。专业的律师能够准确判断案件核心，制定有效策略，避免因法律适用错误而导致败诉。

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主任律师：裴宇琼（执业证号：11101199511356756）

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