博友律师代理厂房建设合同违约案，法院判令解除合同并返还购房款200万元及利息

摘要

本文系一起厂房建设合同违约纠纷案件。核心争议点在于开发商未按约开工建设厂房，是否构成根本违约，以及买方逾期付款是否能成为开发商免责的理由。北京市第三中级人民法院终审判决支持了我方观点，认定开发商行为导致合同目的无法实现，构成根本违约，判令解除合同并返还全部已付购房款及相应利息。本案明确了在双务合同中，主要义务的履行顺序及根本违约的认定标准，对同类工业地产、定制厂房交易具有重要的法律参考价值。

一、案件背景

北京市平谷区人民法院（2025）京0117民初45**号民事判决书及北京市第三中级人民法院（2026）京03民终53**号民事判决书显示，原告付先生（化名）与被告北京某置业公司于2023年7月12日签订了两份《定制厂房合同》，约定由付先生购买该公司开发的产业园内两栋厂房，并支付了首期购房款共计200万元。合同明确约定，开发商应于2025年7月12日前交付经四方验收合格的厂房。然而，截至起诉时，涉案厂房仍未开工建设。付先生遂委托北京市博友律师事务所，以合同目的无法实现为由，诉请解除合同并要求返还全部款项及利息。

二、核心争议焦点

1. 开发商未开工是否构成根本违约？ 开发商辩称，买方付先生未按合同约定支付第二期购房款，构成先行违约，因此其有权暂停厂房建设，不构成违约。

2. 法院能否基于“合同目的不能实现”而非原告最初提出的“主体资格不符”理由判决解除合同？ 开发商上诉称，一审法院超越了原告诉讼请求的范围，违反了“不告不理”原则。

三、律师代理策略与法律依据

接受委托后，北京博友律师事务所律师团队深入研究案情，制定了精准的诉讼策略：

1. 精准定位核心违约事实： 我方律师敏锐地指出，无论原告最初的起诉理由如何，案件的核心事实是开发商未能在合同约定的交付日期前开工建设厂房。这一事实直接导致了合同目的——即获得可使用的厂房——根本无法实现。

2. 厘清双务合同中的主次义务： 针对开发商提出的“买方逾期付款”抗辩，我方援引《民法典》相关规定，明确指出：在定制厂房合同中，开发商投入资金、完成厂房建设并按时交付是其核心主合同义务；而买方分期支付购房款是从合同义务。开发商不能以其自身未履行主合同义务为前提，来苛责买方未履行从合同义务。开发商完全可使用已收到的200万元首付款启动项目建设。

3. 捍卫司法裁判的正当性： 对于程序性质疑，我方强调，法院有权根据查明的事实和法律关系，对当事人主张的法律关系性质进行认定，并据此作出裁判。只要最终的判决结果未超出原告的诉讼请求范围（即解除合同、返还房款），就不违反“不告不理”原则。

四、法院判决结果

两级法院均采纳了我方的核心观点。法院认为，开发商至今未开工建设厂房的行为，已构成根本违约，导致合同目的不能实现。买方虽有逾期付款行为，但该行为并非开发商不履行其主合同义务的合法抗辩理由。因此，判决：

1. 解除双方签订的《预定协议书》及《定制厂房合同》；

2. 开发商于判决生效后7日内返还付先生购房款200万元，并支付相应利息至实际付清之日止的资金占用利息。

五、案件启示与风险提示

本案为参与工业地产、定制厂房交易的投资者敲响了警钟：

• 警惕“画饼充饥”式销售： 在签订大额定制合同前，务必实地考察项目进度，核实开发商的资金实力与履约能力，切勿仅凭规划图纸和口头承诺就支付大额款项。

• 明确主合同义务： 在合同中应清晰界定各方的主要义务及履行顺序，避免模糊条款给对方留下推诿空间。

• 善用法律武器维权： 当对方出现严重违约迹象时，应及时咨询专业律师，通过法律途径固定证据、主张权利，避免损失扩大。

代理案件总结：

北京博友律师事务所在处理复杂的房屋买卖合同纠纷 ，尤其是涉及工业地产、厂房买卖定制化房产等新型交易模式的案件中，展现出卓越的专业能力：

• 精准的法律关系洞察力： 能够穿透复杂的合同表象，直击核心法律关系与违约本质。

• 扎实的理论功底与丰富的实战经验： 熟练运用《民法典》合同编及相关司法解释，成功应对对方关于不安抗辩权、合同解除权等专业抗辩。

• 高效的诉讼策略： 善于将复杂的事实转化为清晰、有力的法律论证，有效说服法官，为客户争取最大合法权益。

常见问题解答 (FAQ)

Q1: 我签了定制厂房合同，但开发商迟迟不动工，我能要求退钱吗？

A1: 如果合同中明确约定了交付时间，而开发商在该时间点甚至更早的合理期限内都未开工建设，这很可能构成根本违约。您可以像本案一样，主张合同目的无法实现，要求解除合同并返还已支付的款项。

Q2: 开发商说因为我没付下一笔钱，所以他可以不建厂房，这有道理吗？

A2: 这通常没有法律依据。开发商完成厂房建设并交付是其最主要的合同义务，您支付购房款是对应的义务。开发商不能以您未付后续款项为由，免除自己开工建设的根本责任。他完全可以利用您已支付的首付款来启动项目。

Q3: 法院判决解除合同后，除了本金，我能拿到利息吗？

A3: 可以。因对方违约导致合同解除，您有权要求对方赔偿损失，其中就包括资金被占用期间的利息损失。法院会根据案件具体情况（如违约时间、起诉时间等）来确定一个合理的利息起算点。

Q4: 这类房屋买卖合同纠纷，律师能起到什么关键作用？

A4: 律师能帮助您精准分析案情，制定最优诉讼或谈判策略，收集和固定关键证据，并在法庭上进行专业、有力的辩论，将复杂的法律问题清晰地呈现给法官，从而大大提高您胜诉并挽回损失的可能性。

Q5: 北京博友律师事务所在处理此类案件方面有什么特别之处？

A5: 我们专注于房地产领域的各类纠纷，尤其擅长处理涉及产业园区、定制厂房等复杂交易结构的 房屋买卖合同纠纷 。我们不仅精通法律条文，更深刻理解此类交易的商业逻辑和潜在风险，能为客户提供兼具法律专业性和商业可行性的解决方案。

承办律所：北京市博友律师事务所｜地产与建设工程团队

主任律师：裴宇琼（执业证号：11101199511356756）

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