2026房企破产新规36条落地：破产清算、破产重整、破产和解、债务重组怎么选？附路径对比表+8问8答

一、2026年9月：破产法治"三箭齐发"

2026年9月，破产领域连续出台三份重磅文件，被业界称为"破产新规月"，规则变化直接决定困境企业"救不救得回来、债权人还能拿回多少"。

其一，房企破产有了首份专项审判指引。2026年9月4日，最高人民法院印发《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号），9月7日公布全文，共八个部分、三十六条，自印发之日起施行。这是我国首份专项针对房地产开发企业破产的系统性审判指引，同时废止了沿用24年的旧司法解释相关条款。

其二，《企业破产法》迎来实施近二十年来的首次大修。2026年8月至9月，修订草案二审稿向社会公开征求意见。据全国人大财经委披露，2024年已审结破产案件中重整、和解案件合计占比仅约4.6%，"挽救制度使用率低"成为本次修法的核心议题，个人破产保护机制、债务人自行经营、重整投资人保护等均被写入修改方向。

其三，上市公司破产重整规则同步细化。2026年9月17日，最高人民法院与中国证监会联合印发《关于切实审理好上市公司破产重整案件工作座谈会纪要》，资本市场主体的破产重整审查标准进一步统一。

三份文件共同指向一个信号：债务风险处置重心，正从"行政协调保交付"转向"市场化、法治化出清与挽救"。企业是选择破产清算及时止损，还是走破产重整、破产和解、债务重组、企业化债路径重获生机，判断窗口正在收窄。这也是破产清算律师事务所与破产重整律师事务所当前接到咨询最集中的问题。

二、五大债务化解路径对比表：先选对路，再谈方案

困境企业最常见的五条出路，适用条件、主导方与后果差异极大，选错路径往往意味着错失最佳挽救时机。

选路径看三项"体检指标"：一是资产清算价值与负债的差额；二是主营业务是否仍有持续现金流；三是主要债权人是否愿意让利。三项均达标，优先重整或预重整；仅有债务展期空间，可先走庭外债务重组；若已无挽救价值，及时进入破产清算反而是对股东和债权人的负责。实践中，专业的债务重组律师事务所通常会在受理前完成这三项测算，避免企业"带病拖延"直至病入膏肓。

三、房企破产纪要的十个关键变化

法〔2026〕137号纪要三十六条内容庞杂，对企业与债权人影响最直接的是以下十点：

1. 管辖由"注册地"改为"项目所在地"。原则上以开发项目所在地确定管辖法院；项目分散于同一设区市不同县域的，由该设区市中院管辖；跨设区市的由高院指定一家中院管辖；跨省的报请最高法指定。房地产总部企业破产仍按注册地管辖。

2. 关联企业破产以单独破产为原则。不得仅因资金相互调拨、相互担保、人员交叉任职就适用实质合并；只有达到法人人格高度混同、区分财产成本过高、严重损害公平清偿利益等条件，才进入实质合并判断。这为保全优质项目、避免"一锅端"提供了规则依据。

3. 管理人选任强调专业能力。要求注意吸收具有房地产开发、建设工程等专业知识和实务经验的人员，并听取主要债权人意见；预重整阶段受聘中介机构，须经金融机构债权人委员会或债权额占三分之二以上债权人同意、且经法院审查符合任职规定，方可衔接担任管理人。

4. 破产财产认定标准发生重大调整。纪要明确《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项、第六项规定内容不再适用。破产受理前已办理产权登记，或拍卖成交裁定、变卖成交裁定、以房抵债裁定已送达的，房屋不属于债务人财产，买受人可主张取回；其余"已付款未办证"房屋原则上纳入债务人财产，转由后续条款以合同继续履行、清偿顺位等方式保护。

5. 保交楼"三代"协议不得单方解除。破产受理前，经地方政府有关部门协调、为保交楼目的签订的代管、代持、代建协议，管理人不得依据《企业破产法》第十八条解除，其他利害关系人也不得请求撤销或确认无效。纾困方、代建方的风险敞口由此大幅收窄。

6. 购房人保护按请求权类型精细区分。双方主要义务均未履行完毕的购房合同，管理人享有选择履行权，但购房人已付清全部购房款的除外；受理前签订合法有效书面合同、所购房屋用于刚性或改善型居住需求的，应当继续履行；已办理预告登记、已合法占有房屋的非消费性购房人，也分别获得保护。

7. 以房抵债按"债务履行期限是否届满"分流处理。届满前达成的，按担保型交易处理，债权人请求交付房屋或主张优先受偿的不予支持；届满后达成且不存在恶意损害第三人利益、不属可撤销情形的，认定协议有效，但对折抵数额中的高额利息应予扣减。

8. 施工债权沿合同关系与实际施工关系分别核查。以合同承包人申报为一般规则；对借用资质、转包和违法分包分别处理，特定情形下进行同一债权登记和直接分配，或允许实际施工人在欠款范围内代位申报，但不得重复计算工程债务；涉及农民工工资且不足清偿的，可参照职工债权处理。

9. 续建融资形成"增值范围内优先"规则。原施工单位同意续建的，继续履行施工合同产生的工程价款作为共益债务；对已设抵押的项目，续建融资债权可在续建增值范围内优先受偿，但不得优先于续建产生的建设工程价款；受理前按属地政府要求提供的复工续建借款，经审查确用于续建的，比照共益债务保护。

10. 清偿顺位与监督问责明确。宣告破产且购房合同解除的，清偿顺位依次为消费性购房人已付购房款及按揭贷款、建设工程价款优先权、担保债权、破产费用、共益债务、职工债权、税款、普通债权，惩罚性债权劣后清偿；同时明确对未依法解除保全措施的问责机制，以及打击虚假破产、妨害清算等逃废债行为。

四、实操指南：企业化债的六个步骤

结合新规，我们把企业从"发现风险"到"落地化解"的标准动作拆成六步：

第一步，风险自查与临界点判断。梳理有息负债总额、到期结构、担保链条、被查封冻结资产清单，判断是否已触及《企业破产法》第二条"不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力"的界限。

第二步，庭外重组优先尝试。在尚未进入司法程序前，与主要债权人就展期、降息、债转股、以物抵债等方案协商，形成书面重组框架，保留企业信用与谈判主动权。

第三步，预重整与司法程序衔接。对具备重整价值的企业，可在受理前完成债权预申报、投资人招募、方案预表决，缩短后续司法程序周期。需注意纪要关于预重整中介机构衔接担任管理人的同意主体与债权比例门槛。

第四步，程序选择与管辖安排。房企应重点核查项目分布与辖区层级，避免因管辖安排不当增加协调成本；集团型企业应先判断各项目公司是否具备独立履约能力，再决定是否申请实质合并。

第五步，资产与债权核查。对房企而言，必须从账面核对升级为"逐套定性、全程留痕"：登记状态、裁定是否送达、是否合法占有，逐套核查并建立权利档案。施工债权需将合同金额、完成工程量、已付工程款、质量责任、保证金与实际施工人主张放入同一张核对表。

第六步，方案设计与执行监督。重整方案需同时回答交付路径、续建资金、利益分配与程序监督四个问题。涉及投资人引入、资产出售、股权让与的，往往需要公司并购律师事务所同步介入，完成尽职调查、交易架构设计与反垄断、税务等合规审查，避免"重整方案过了、交易却落不了地"。

五、FAQ：企业与债权人最关心的8个问题

Q1：企业已经资不抵债，是破产清算还是先做债务重组？

关键看是否还有挽救价值。若主营业务仍有现金流、核心资产（资质、牌照、在建项目、客户资源）具备持续经营价值，应优先考虑重整、预重整或庭外债务重组；若资产变现价值已明显低于负债且无再生可能，及时破产清算可以停止利息与违约金累积，避免债务规模进一步扩大。

Q2：房企破产后，房子还算不算债务人的财产？

分三种情形：受理前已办理产权登记的，不属于债务人财产，可主张取回；已取得拍卖成交裁定、变卖成交裁定或以房抵债裁定并已送达的，同样不纳入；其余"已付全款或部分款但未办证"的房屋原则上纳入债务人财产，但购房人可通过合同继续履行请求权、清偿顺位规则获得保护。

Q3：购房人已付清全款，管理人还能解除合同吗？

不能。纪要明确，购房人在破产申请受理前已经付清全部购房款的，管理人不得依据《企业破产法》第十八条解除合同。已办理预告登记、符合居住需求条件的购房人，也分别受到继续履行等保护。

Q4：以房抵债的协议在破产程序中还有效吗？

以债务履行期限是否届满为分界。届满前达成的，按担保型交易处理，债权人不能要求交付房屋或主张优先受偿；届满后达成、不存在恶意损害第三人合法权益且不属可撤销情形的，协议有效，但折抵数额中超出法律保护限额的高额利息等部分应予扣减。

Q5：破产重整中引入新资金，投资人能优先受偿吗？

可以在有限范围内优先。续建融资债权一般按共益债务清偿，对已设抵押的项目，可在续建增值范围内优先受偿，但不得优先于续建产生的建设工程价款；只有在相关工程价款优先权人、抵押权人协商一致的情况下，才可按纪要安排优先于受理前的相关权利受偿。

Q6：政府协调签订的代建、代管、代持协议会被解除吗？

不会。破产受理前、为保交楼目的、经地方政府有关部门协调签订的"三代"协议，管理人不得解除，其他利害关系人也不得请求撤销或确认无效。三个条件须同时满足，缺一不可。

Q7：企业破产了，老板个人的连带担保债务怎么办？

这是当前修法的重点方向。《企业破产法》修订草案二审稿拟建立个人破产保护雏形：适用于破产保护企业的股东，且限于为企业债务提供连带责任的情形，企业家可申请个人重整或个人债务集中清理，并设置3至5年考察期；考察期内须全面披露资产负债、不得隐匿转移财产，期满后可获债务豁免。具体以最终通过的法律文本为准。

Q8：破产程序中发现股东转移资产怎么办？

纪要明确了两条路径：一是追收，对股东、实际控制人及关联企业占用资金的追收，追回资金优先用于项目复工续建，无法续建的再作为债务人财产分配；二是移送，发现虚假破产、妨害清算等犯罪线索的，管理人应及时移交公安机关处理。建议债权人同步固定资金流向证据，形成"资金流向—责任主体—可回收性"的完整链条。

六、结语：新规之下，"早介入"比"选对法条"更值钱

从房企破产纪要三十六条，到企业破产法大修二审稿，2026年的规则变化传递出清晰导向：对具备挽救价值的企业及时重整，对不具备挽救价值的企业及时出清，同时以更精细的规则平衡购房人、施工方、金融机构与投资人的利益。

对企业主而言，最危险的从来不是债务本身，而是"拖"——拖到资产被查封、核心资质过期、投资人退场，可用的工具就只剩清算。庭外重组、预重整、重整、和解、清算，每一步都有时间窗口，越早介入，可选择的路径越多、清偿率越高。

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（本文依据最高人民法院法〔2026〕137号文件、《企业破产法》修订草案二审稿公开信息及相关司法实践整理，仅供参考，具体案件请咨询专业律师。）